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单，德国人的物业税收统筹级别比米国人要高至少一级。

如前所说，在米国，如今房地产税物业税的征收级别已经下放到了县以下，甚至仅仅是市政府在收。这就面临一个大问题，即大范围的交通基础设施建设缺乏投资，米国很多跨区道路都很老旧。

因为市政府收的物业税，是不能用于建设跨市的道路的，不然本市在洛杉矶问题上，就是具体到某个卫星城的居民就会不高兴，就会投票决定本市不要市政府。

注：在米国，人民是可以不纳一部分税、不要本级市政府的，但是那样就由县直接管理，很多市级的公共行政服务也就没了，有些区划不明的地方就归州直接管了。只是这样做很容易治安差的时候不能及时喊到警察。州和县政府是不能不要的。

所以，洛杉矶缺乏高度统筹的绕城高架、高速公路。所有城市道路不能为快速穿城通行车辆和短途车辆分出足够的道路各行其道、长途车也只能在无数红绿灯和低限速下行驶，安能不堵

因此，要解决这个问题其实也很简单，或者说要不要解决，得看加州人民，洛杉矶人民自己的选择。他们不愿意提高物业税统筹级别，对于我交的房产税只能用于建设我这个社区，连超出社区一步的地方都不能用的人来说，他们用自己的自由，自己选择了堵

施瓦辛格州长上台后，其实已经给过人民选择机会了，发动过为了改善洛杉矶基础设施而提升物业税统筹级别的议案，但是当地人自己没投过”

冯见雄洋洋洒洒，口下千言，把陈文倩的阴招举轻若重地怼了回去。

虽然耗时有点久，但偏偏按照比赛规则，评委嘉宾提问环节，是没有时间限制的，只要不跑题，想回答多久都可以。

冯见雄答完，就从其他四个评委眼中，看到了充分的震惊。

“这家伙真是一个毫无执政经验的法学在校生么怎么感觉至少是个能和州长市长就具体行政方略问题谈笑风生的政府高级智库、或者宣传部门喉舌呢”

“连湾湾前宣传部长都喷不过一个在校生苦心准备的刁钻议会质询专用问题，都被回答了过去那这人要是在湾湾，g档的z就该请他去议会当发言人啊”

陈文倩按说只有一问的机会，不能再开口。可是她忍不住，用追问的方式勉强拉下脸皮强行问：“这位同学你是把忍受堵车，说成是人民捍卫自己对自己纳税使用权的必要代价么这是一个民主国家的政客该有的态度么”

“我没这么说，我只是说这是他们的选择之一。事实上普天之下的政治家，用行政调控治理堵车的有效方法多了去了，我只是想强调，前加州官员做不好，不代表别人也做不好。

如果你觉得不满意，我可以再退一步换一个例子相信你认识刚竞选的温哥华市长罗品新。他竞选时的纲领就是转移接受一部分洛杉矶的外流产业，主要就是复制承接好莱坞的业务。

罗市长也面临温哥华越来越严重的堵车问题，但是他用纯经济调控的手段，把这个问题缓解了。比如把物业税用来投资补偿公共自行车。

又比如，着重引入某些族裔的外来人口，改变市中心人口对房地产价值评估的趋势，从而引起市中心房价和高层建筑房价的暴涨。

然后用物业税的相应增长逼离市中心扎堆生活的穷人、也促成核心市区更多高层建筑的规划，增加城市立体度、增加穿城高架的建设

事实上，据我所知，施瓦辛格州长和洛杉矶当地官员近年来也有学习这套先进经验的想法，并且引入了几个华夏的大房地产商讨论整体重新规划，可能只是陈女士你孤陋寡闻，没听说过罢了”

冯见雄又是一通引经据典，谈笑风生，把解决方案说得天花乱坠。

正文 第38章 春要之灵

冯见雄引用的这番政略，外行人如果缺少一点税务和法律常识，还真不容易听懂。

用人话解释一下，大致是这样的：

国人一直觉得“国内买了房子，就只有70年，而国外都是永久产权，所以国外很爽”。

但实际上，国内的房子之所以有“住宅楼70年产权、商业地产40年产权”的早期定义，完全是因为米国、扶桑等国家房子持有在那儿也是要交税的。

一般住宅一年收当前估值的15物业税，商铺收3所以，15乘以70年，就是105，3乘以40，就是120差不多相当于再买一遍。

国内当初的70年和40年，就是靠这个国际惯例的法理依据定出来的。

一言以蔽之，在“永久产权”的国家，包括我国的香江地区，持有自己的房子还是要每年交钱的，并不像某些弱智读档文无脑作者说的那样美好。

而且，这个每年交钱的多少，并不是当初你买这个房子时成交价是多少，以后就永远按这个成交价的15交税。

而是要根据周边相似地段、相似结构、相似户型房产的当年平均成交价，重新按面积浮动估价，并以这个浮动估价的15来交税。

这就导致一个问题：如果在一个城市里，一个穷人早年买了个旧房子，买的时候很便宜，每年只要交很少一点点物业税就能持有住这个房子。但是如果后来他身边来了一大群炒房客，把他邻居家的房子炒得很高。

那么，那个当初便宜买房的穷人也会被波及，说不定每年要交的物业税就会暴涨好多倍。如果他交不起这个税，也就只有被逼着卖掉这个区块的房子，去更便宜的地方重新买一个或者租一个。

事实上，在发达国家，这一招是用来驱赶钉子户的很好办法所以美分们也别说“风能进雨能进，国王的军队不能进”或者“外国多好，没有强拆”。

外国是不需要强拆，因为每年持有房子的物业税暴涨，就够用经济手段把现金流断裂的穷逼赶走了。

每当一年钉子户，都有可能付出很大的持续现金成本。

冯见雄在辩词中举例的那个温哥华市的例子，就是一个很巧妙的赶人案例。

众所周知，从84年铁娘子在京城摔了一跤之后，香江的有钱人就大批害怕将来被清算，逃亡去了温哥华，所以温哥华算是加拿大华人移民氛围最好的国家有几十万香江富人打底。

到了近几年，温哥华利用这一优势，进一步吸引更多华人移民，来解决本市的城市问题。

原理是这样的：

温哥华市中心的房子，本来很便宜，所以有很多白人穷逼钉子户早年自己盖了占地挥霍的平房。政府造高架也不好造，开发商想推了平房起高楼也不好征地。

因为前面说了白人富人的三观：北美因为治安和黑人泛滥的问题，所以白人觉得交通越便利的房子，价格应该越低。公共交通越是到不了的、不方便穷人到达的地方，才是高价房。

同样，白人也觉得高楼大厦不值钱，小洋楼比较值钱。

因此，在只有白人的社会里，市中心的房子越是起高楼、房价就越便宜。穷逼钉子户继续扎根下去的成本就越低，越赶不走。

高架、地铁、其他公共交通修得越便利，这块的房价就越跌、穷人的持有房子成本进一步下降最后恶性循环，穷人越聚越多，赶不出去，房子缺乏规划乱占地，交通拥堵

但是华人来了，简直就是温哥华的救世主。

因为华人在判断房子好坏方面的价值观，恰好和白人相反。